2025年11月16日
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新北市一位 70 歲退休媽媽，出於善心無償幫朋友居間促成房屋交易，以為「沒收錢應該沒關係」，結果收到新北市地政局的處分書：罰鍰 10 萬元以上。
這不是特例。根據各縣市地政局的裁處案例，每年都有數十件無照執業被罰的案件，罰款從 10 萬到 30 萬元不等，其中不乏「無償幫忙」、「不知道違法」、「公司叫我先做」的案例。
本文將深入分析 4 個最常見的無照執業案例，幫助您了解法律紅線在哪裡，避免因為不了解法規而付出慘痛代價。
根據「不動產經紀業管理條例」第 32 條：
非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。
這條法律適用於：
關鍵重點： 1. 無償也違法：是否收費不是違法的必要條件 2. 個人也會被罰：不只公司，個人也會被處罰 3. 罰款很重：10-30 萬元，相當於半年薪水 4. 可能判刑：禁止後仍繼續，可處 1 年以下有期徒刑
常見檢舉來源： 1. 同業檢舉（競爭對手） 2. 交易糾紛（買方或賣方不滿） 3. 地方政府主動稽查 4. 民眾檢舉（鄰居、朋友）
查證方式：
不要心存僥倖：
小明剛退伍，想進入房仲業。某房仲公司面試時說：
「先來上班，工作中學習比較快。證照很簡單，邊做邊考就好，考到再補登錄就可以了。底薪 3 萬，業績另計。」
小明覺得有道理，而且急需收入，就答應了。工作 3 個月後，公司被地政局稽查，發現小明沒有證照。
員工違法（第 32 條）：
公司違法（第 17 條）：
員工（小明）：
公司：
小明收到罰單 15 萬元：
更糟的是：
面試時確認：
堅持先考照：
替代方案：
案例來源：好房網新聞報導、新北市地政局裁處案例
當事人：70 歲退休媽媽（化名王媽媽）
事件經過： 1. 朋友陳先生想賣房，但不想付仲介費 2. 王媽媽熱心幫忙，介紹買方給陳先生 3. 買方有興趣，王媽媽協助雙方洽談價格 4. 簽訂斡旋金暫保管書，王媽媽擔任保管人 5. 後來交易破局，買方向地政局檢舉 6. 新北市地政局裁定王媽媽違反第 32 條
不是因為收費：
而是因為「居間促成交易」： 1. 媒合買賣雙方：介紹買方給賣方 2. 協助議價：代為傳達價格條件 3. 簽訂仲介文件：簽訂斡旋金暫保管書 4. 促成交易流程：安排看屋、洽談
王媽媽說：
「我又沒有收錢，只是幫朋友忙，怎麼會違法？」
地政局回應：
✅ 合法的幫忙：
❌ 違法的幫忙：
安全建議：
小華是社群媒體經營者，看到許多人在 Facebook、Instagram 經營房屋買賣業務，覺得是個商機。
小華的做法： 1. 建立粉絲專頁「XX 房屋代售」 2. po 文：「專業房屋代售，免費估價，成交才收費」 3. 接案後幫屋主拍照、寫文案、刊登廣告 4. 有買方詢問就安排看屋、議價 5. 成交後收取 2-4% 服務費
3 個月後：
明確違法（第 32 條）：
違法行為： 1. 經營仲介業務：持續、經常性接案 2. 居間促成交易：媒合買賣雙方 3. 收取報酬：2-4% 服務費
第一次查獲：
小華辯稱：
「我只是接案，又沒有開公司，應該不算吧？」
地政局回應：
第 32 條第 2 項：
經禁止後仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。
刑事責任：
方案一：先考照再經營 1. 考取營業員證照（1-2 週） 2. 加入合法經紀業 3. 以合法身分經營
方案二：轉型其他服務 1. 房地產資訊平台（僅提供資訊，不居間） 2. 房屋攝影服務（只拍照，不涉交易） 3. 文案撰寫服務（只寫文案，不涉交易）
重點：不要「居間促成交易」
小美看到求職網站上的職缺：
職缺名稱：房仲業務助理 工作內容：協助業務處理行政事務 薪資：底薪 28K + 獎金 條件：不需要證照，歡迎新鮮人
小美應徵後，公司說明工作內容：
小美問：「需要證照嗎？」 主管：「不用，你是助理，不是業務。」
職稱不重要，工作內容才重要
根據「不動產經紀業管理條例」：
以下工作需要證照：
| 工作內容 | 是否需要證照 | 法源依據 |
|---|---|---|
| 帶看物件 | 需要 | 第 4、17 條 |
| 洽談買賣條件 | 需要 | 第 4、17 條 |
| 協助簽約 | 需要 | 第 4、17 條 |
| 接聽電話、排約 | 不需要 | 純行政工作 |
| 整理物件資料 | 不需要 | 純行政工作 |
| 製作廣告文案 | 不需要（但需經紀人簽章） | 第 26 條 |
工作 2 個月後：
結果：
小美違法（第 32 條）：
公司違法（第 17 條）：
公司的話術破解：
面試時問清楚：
工作內容詳細詢問：
確認證照需求：
觀察公司態度：
紅旗警訊：
合法的助理職：
建議： 1. 先考照再應徵業務職 2. 或應徵純行政職（確認不涉仲介） 3. 不要相信「先做再考」的話術
違法的核心要件：
關鍵判斷：
常見誤解：
「我沒收錢，應該沒關係吧？」
正確認知：
真實案例：
不要被職稱騙：
判斷標準：
網路不是法外之地：
關鍵：
公司常見話術：
「放心，被抓算公司的，不關你的事。」
真相：
法律不會因為公司承諾就免責
常見情況： 1. 接到電話或公函 2. 要求說明或提供證照 3. 通知到局說明
正確應對：
不要逃避
誠實說明
準備資料
諮詢專業
應對策略：
承認錯誤
立即停止
展現誠意
爭取從輕
如果認為處分不當：
30 天內提出訴願
訴願不成可行政訴訟
注意：
答：可能違法，關鍵看是否「居間促成交易」。
情境分析：
| 行為 | 是否違法 |
|---|---|
| 告訴朋友「某處有房在賣」 | 相對安全 |
| 幫忙聯絡屋主和買方 | 灰色地帶 |
| 代為議價、洽談條件 | 違法 |
| 簽訂斡旋金或契約 | 明確違法 |
頻率不是重點：
答：立即停止可降低風險。
建議步驟： 1. 立即停止所有仲介行為 2. 下架所有廣告、po 文 3. 告知客戶無法繼續服務 4. 報名考照課程 5. 取得證照後再繼續
已發生的行為：
答：通常不行，但可向承辦人詢問。
一般規定：
特殊情況：
建議：
答：可以嘗試，但成敗難料。
可能的法律途徑：
民事求償
勞資爭議調解
實務困難：
預防勝於治療：
答：可能，但機率較低。
法律規定：
實務狀況：
建議： 1. 立即停止違法行為 2. 盡快考取證照 3. 低調行事，不張揚過往 4. 如被追溯，誠實面對並展現改正誠意
無照執業罰很重
無償也違法
常見陷阱要小心
考照門檻很低
立即行動最安全
不要再拖了：
立即行動： 1. 今天停止所有仲介行為 2. 明天報名考照課程 3. 2 週後取得證照 4. 合法執業，安心賺錢
不要聽信話術：
正確步驟： 1. 先考照（1-2 週） 2. 取得證照 3. 合法上班 4. 安心發展職涯
投資報酬：
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參考資料：
最後更新：2025 年 11 月
本文內容基於真實裁處案例與法規撰寫，旨在提供資訊與警示。如有具體法律問題，建議諮詢專業律師。所有案例人名均為化名。